城市是实现“经济更加繁荣、生活更加富裕、社会更加和谐、环境更加优良”的重要载体和展示平台。“十二五”规划突出了社会发展和民生建设，把城市建设推向了前台，为加快城市发展创造了契机。为落实好“十二五”规划，进一步推进城市科学发展，今年4月至5月，州政协经科与资环委以房地产业发展、城市规划编制和执行两个方面为重点，对全州特别是延吉市的房地产业发展、城市规划编制和执行情况进行了调研。在州政协十一届十七次常委会议审议《关于全州房地产业发展情况的调查报告》和《关于我州城市规划编制和执行情况的调查报告》时，常委们围绕推进我州城市科学发展提出了真知灼见。现将部分常委的发言摘要予以刊载，供参考。

 

 

关于扶持房地产业健康发展的建议

 

州政协常委、延边威远实业有限公司董事长  蔡国君

 

经济的腾飞、社会的进步、和谐社会的构建、百姓幸福指数的提升，无一都离不开城市的发展，而在城市发展的诸多因素中，房地产业是不可或缺的重要环节。这些年来，我州房地产业在拉动经济增长、保障住房供给、改善城市面貌等方面做出了积极贡献。但由于多方面原因，目前我州房地产业发展面临前所未有的困难，急需政府及相关部门予以大力扶持，保持其持续健康发展势头。

一要客观评价房地产业在我州经济发展中的作用，助推房地产业健康发展。长期以来，各种会议、新闻报导对房地产开发企业的评价正面的少，负面的多，少数企业的违规违法行为直接影响到了整个行业的对外形象，企业总有被打压的感觉，多数企业家信心不足，从不敢做、不好做到最后的不愿做。因此，建议政府要坚持正面舆论导向，对贡献大、守信用、百姓满意的房地产开发企业多给予正面客观地报道，使社会各界正确认识房地产行业，一分为二地看待房地产行业，避免出现那种一批桔子有虫子，全国桔农都受损失的局面。

二要把好准入关，整顿房地产业秩序。我州房地产业存在的诸多问题，都与企业准入关把关不严有关。因此，建议政府职能部门在审批项目时，提高准入标准，严控没有资金、技术、资质的“三无”企业进入房地产市场，坚决杜绝人情审批现象。要强化监管力度，对房地产企业的资金情况、土地摘牌、工程建设、办照验收等全过程进行严格的监督管理，对违法违规的企业要坚决进行整顿或清除，把企业的不规范行为消灭在萌芽状态。要充分发挥行业协会的作用，通过开展行业自律活动，规范企业行为，提升管理水平，不断转变发展方式，促进我州房地产业健康发展。

三要加大扶持力度，增强房地产业的抗风险能力。在目前房地产业面临诸多困难的情况下，房地产开发企业尤其需要得到政府的关心和支持，以增强信心，战胜困难，谋求发展。因此，建议政府协调金融部门，在防范风险的前提下，对有发展潜力、有抵押能力、经营规范的企业，给予信贷方面的大力支持。同时，要认真研究政府及一些行政部门拖欠企业工程款的解决办法，尽快偿还欠款，帮助企业减轻压力，摆脱资金短缺的困扰。要认真研究给予协会融资的职能，引导房地产企业在业内互助互救，缓解资金短缺的矛盾。

四要提高服务质量，为房地产业发展创造宽松的外部环境。首先，要进一步简化政府相关部门的工作流程，减少审批环节，提高工作效率，改善服务质量，建立顺畅、便捷的服务体系。其次，要建立公平、公正的竞争机制，在土地招拍挂、项目审批、工程招标等各个环节增强透明度，做到公平、公正、公开，为企业创造平等的竞争环境。第三，分清州与县市对应部门的管理权限，理顺二者关系，解决由于体制机制不顺而消耗内功的现象，让企业轻装上阵，度过难关。

五要解放思想，探索“先行先试”权的落实。《长吉图规划纲要》给予我州“先行先试”的权利，如何利用这一权利破解制约房地产业发展的诸多问题，是摆在当前的一大课题。结合我多年的房地产开发经验和多数企业的意见，建议政府在审批环节上，可以先让企业把应交的各种费用先期交给政府的一个部门，然后让其先开工建设，在其建成售房时，由房产部门控制其销售收入，从销售收入中逐一扣除应交款项，这样既为企业缩短了办手续的时间，政府又先行得到并可使用这笔费用。这一顺序的变更，不仅是思想解放上了一个台阶，而且对企业的支持和效益的提高更加给力。

 

 

关于提高物业管理水平的建议

 

州政协常委、延边园艺材料有限公司董事长  高元哲

 

目前，我州的物业管理工作与省内其他地区相比处于中游偏上，经过十几年的探索，已初步建立起政府主导、市场运作、业主参与的物业管理模式，物业管理逐渐进入市场化、法制化、规范化的轨道。但是由于受到客观与社会环境因素的影响，我州物业管理工作仍存在着企业运作不规范、业主认识不到位、工程遗留问题多、企业生存环境差、老区管理难等问题。为提高我州物业管理水平，提出如下建议：

一是加大部门协调联动力度。物业管理事关许多行政部门，单由哪个职能部门牵头协调难度很大。因此，建议成立州、市两级物业管理委员会，由政府分管领导亲自挂帅任主任，建设、房产、街道、规划、综合执法、民政、公安、环保、工商、税务、物价、供电、供水等相关部门为成员，统一组织、指导和协调全州及市（县）物业管理行业规范工作。

二是创新物业管理工作体制。按照条块结合、以块为主的原则，建立州、市（县）、街道、社区四级物业管理新机制，明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会协助、配合物业服务企业开展工作；明确街道办事处会同有关职能部门，指导辖区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会及时协调处理物业管理矛盾纠纷。

三是完善物业管理法规建设。在已制定的《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》的基础上，尽快修订、出台符合我州实际的更加完善和可操作性的实施细则、配套法规，明确政府部门、开发企业、物业企业和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作。

四是规范物业管理配套设施建设和验收工作。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节，进一步明确物业管理配套设施规划、建设的具体要求，物业主管部门、街道要参与前期规划方案的审定及竣工验收环节，提前介入物业管理。

五是规范物业服务收费行为。建议政府尽快研究制定符合我州实际的物业服务费指导价格体系，物业服务收费应实行明码标价，将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的，小区业主委员会、业主、使用人有权向价格主管部门投诉，对构成价格违法行为者,由价格主管部门依法查处。

六是加快业主委员会规范化建设。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，相关部门要指导社区组织业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业服务企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业服务企业之间的信任、沟通平台。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同时要仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。

七是大力推行物业管理项目的招投标。要打破自建自管的体制，引导物业管理与房地产开发分业经营，改变谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题；实行招投标制度，由开发建设单位或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业企业走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业公司品牌。

八是加大政策扶持力度。建议政府协调有关部门对物业服务企业的各项税费减免收取；协调各经营单位按照《吉林省物业管理办法》相关规定，执行公共设施设备维修界限及收费标准；协调法院简化办案程序，对拒缴物业服务费、物业专项维修资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应简化过程，缩短判决时间。

九是加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。建议政府统筹考虑老旧住宅小区的基础设施改造，在深入调研的基础上，拿出可行性方案，根据财力分阶段进行改造。改造后，符合条件的小区，由业主委员会选聘物业公司实行规范化物业管理；无人投标参与的小区，由街道社区成立服务站，组织居民保本自我管理。

 

 

关于房地产业的有关建议

 

州政协常委、延边大学经管学院副院长  李钟林

 

一要正确认识房地产业在拉动区域经济发展中的重要作用。房地产业作为国民经济中独立的产业部门，具有高度的综合性和关联性，直接与房地产业相关的产业达50多个，不仅涉及建材工业、房屋设备产业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业，以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业，因此，房地产业是一个区域经济扩张的重要产业部门，对区域经济发展具有极大的推动作用。

房地产业不仅拉动区域经济增长，而且对区域社会发展也产生影响，主要体现在人文环境和社会环境两个方面。人文环境要求区域中房地产产品的建筑风格体现民族特色和文化内涵，社会环境要求一个区域中的房地产投资不仅应当与当地的地方特色和文化内涵相适应，实现“安居”，在此基础上还要实现“乐居”和居民之间的正常交流。

既然房地产业对区域经济社会发展如此重要，就需要扶持房地产业健康而稳定地发展。但是目前房地产市场上的空置率是制约我州房地产业发展的主要的瓶颈。解决这个问题的、长远的、根本的措施就是扩大房地产的市场需求，即按照延龙图一体化的人口聚集规划，采取以产业布置为主的手段促进中心城市的人口聚集，扩大对房地产的需求，尽快降低房地产市场的空置率，以支撑房地产业的稳定发展。目前所采取的限制房地产开发项目审批的措施只能作为暂时的、临时的补救措施来实施。

二要调整房地产企业结构，实现房地产企业的规模化，提高房地产企业的素质。我州房地产业存在的问题，如缺乏整体布局、只注重面积扩张，忽视品味提升、忽视城市整体功能建设、“火柴盒”式的建筑等等，都与房地产企业的素质和规模有着直接的关系。在延吉市城区面积只有40.66平方公里的范围内，拥有85家房地产企业，而我省省府长春市市区面积4906平方公里，是延吉市城区面积的122倍，拥有369家房地产开发企业，仅是延吉市的4.3倍。因此，房地产市场处于“僧多粥少”、过度竞争状态是必然的，导致出现一系列的问题。因此，应进一步提高准入门槛，通过优胜劣汰的方式调整房地产企业结构，实现房地产企业的规模化，提高房地产企业素质。

三要完善政府管理体制和机制。在房地产开发审批过程中，以提高准入门槛方式来提高开发品味和档次，突出民族文化特色的同时，多个审批部门应建立联动的监督机构，对各自相关职责部分进行全程监督，以确保房地产业规范化运行。

 

 

关于延吉市城市建设工作几点的建议

 

州政协常委、州贸促会常务副会长  徐清兰

 

一要突出规划的法律地位。延吉市是自治州首府城市，是全州政治、经济、文化中心，也是重要交通枢纽和贸易中心，承担着引领我州科学发展、加快振兴的任务，在全州经济社会发展中有着举足轻重的地位。省委常委、州委书记张安顺要求，“延吉市要在新一轮的大发展中，在全州做科学发展和率先发展的排头兵、城市建设和城市管理的示范市、社会建设和社会管理的先行者、民生改善的首善区。延吉的形象代表延边的形象，是延边形象的集中展示，要进一步统一思想，高标准、快节奏、大力推进城市建设和城市管理，真正成为全州的示范市”。延吉市的特殊地位决定延吉市的规划执行工作要比编制工作难度更大，从近年来城市建设总的情况来看，一些违法违规项目能够得以建设，实质上还是制度上的缺失，城市规划的严肃性和权威性受到挑战，规划的法律地位被忽视。规划本身都是经过专家认真论证后确定的，规划制定完不落实等于零。因此，必须强调规划的刚性，无论换几届领导，规划都不能变，切实维护规划的严肃性和权威性。

二要突出城市绿化工作。延吉市的城市绿化工作同州内的敦化、珲春相比差距很大，说到底就是在规划的实施过程中，绿化工作没有得到重视，比如有的在规划中是城市绿化游园，却建成了其它建设工程。建议通过立法的形式对延吉市的城市绿化工作进行规范，严格控制开发人民公园和帽儿山森林公园，防止因领导干部的变动和其它因素的干扰，而使城市的绿化规划难以实施，特别是制止城市绿地被违法违规侵占现象的发生。“十二五”时期延吉市在抓好河床的绿化、中心城区和主街道的“扩绿”的同时，要抓好北出口和环延吉周围山地的绿化工作，还要想办法见缝插绿，对城市标志性建筑物周边的建筑下决心动迁，留足绿化用地，搞好周边绿化。

三要规范城市建设秩序。延吉市的房地产市场是最值得反思的，为什么同是州内的城市，敦化的房地产开发规范有序，土地资源、空间资源、货币资源得到合理利用，政府收储土地具有权威性，而延吉市的房地产市场后遗症如此之多呢？其根源还是政府对房地产市场的监管缺位造成的，反映出我们政府有关部门监管不力、监管缺失的问题。因此，建议政府对于违规项目，应出重拳治理，政府的决策指令和规划的权威不容挑战。要探索切实有效的监管体制和运行机制，发挥首规委的作用，整合监管行政，明确管理主体，抓建设、抓执法、抓监管。

四要突出城市特色。延吉市的特色到底是什么？居住在延吉市的各族群众最值得自豪和骄傲的是什么？歌舞之乡、足球之乡、教育之乡这些美誉怎么样直观的体现出来，并让其厚重起来，这些都需要在城市规划、建设、管理中展现。城市特色是城市之魂，是城市的生命力。按照把延吉市建设成为东北亚地区重要的商贸物流中心城市、会展中心城市、旅游中心城市，建设成为山水城、园林城、森林城，成为东北亚最宜居、最休闲、最宜商的城市的要求，加大城市建设和管理力度，建议在结合自身浓郁民族特色、打造独特魅力上下功夫，切实提升城市综合承载能力，抓好城市建设与升级，高标准、高质量建设精品城市。要开阔视野，积极引进大型的、有诚信的房地产企业进入，善于借助外脑，提高城市档次和水平；要从基础工作做起，完善城市路标，整顿门牌广告，加强道路交通管理，提高交通的信息化和科学化管理水平；加强城市社区规划工作，让城市在社区这个最基层管理中闪耀光辉。

 

 

关于城市建设中坚持民族特色的建议

 

州政协常委、延边温州商会副会长  赵文超

 

在城市建设中坚持传统的民族特色并不断予以升华，不仅体现出一个城市的品位和价值，而且关系到一个城市对外形象的树立。虽然这几年我们在城市建设上投入了大量的资金，但多数是低层次的开发和建设，使原有的民族地区的城市魅力在照抄照搬内地楼盘模式的过程中逐渐失去了光环。就城市建设中如何保持民族特色，提出如下建议：

一是用科学发展观解决好坚持民族特色与发展的关系。延边是全国唯一的朝鲜族自治州，朝鲜族的民族文化在这里根深蒂固，这种深厚的民族文化底蕴是我们赖以发展的重要精神财富。坚持特色是对优秀传统的发扬光大，绝不是一味地复古，而是在坚持中发展，在发展中提升，通过坚持特色加快发展，使民族特色与时代精神得到有机结合。

二是坚持规划先行。规划是城市建设的龙头。要从现有的资源实际出发，制定出一个以民族特色为主线，且可持续发展的城市建设远景规划及中、短期目标。每一届政府在任期内都应遵循这一规划，把任期内要实现的城市建设目标，作为总体发展规划的补充和完善去落实，决不能把任期内城市建设变成自己的政绩工程、形象工程去脱离原有的规划而标新立异。同时，制定城市建设规划要广泛征求社会各界的意见和建议，要经得起历史的检验。我们有许多项目领导拍板定夺，事后拍脑门后悔或少数专家闭门造车门不合辙的深刻教训，这种现象要尽量避免。

三是搞好布局。要按照突出重点区域的原则，搞好带有象征意义的特色布局。比如延吉市应以局子街、光明街、新兴街与海兰路、解放路为主干线，在对老城区进行改造中突出朝鲜族传统建筑风格，使老城区具有鲜明的民族特色，每一个建筑、每一条街、每一个广场都散发着民族历史足迹与淳朴的民风，让人们实实在在感受到浓郁的民族风情。在西部新区建设中，要以现有的金达莱广场为依托，充分利用依山傍水的自然条件，重点实施“治水、植树、建园、造景”四大工程，建成水绕城中流，城在林中立，园依山水旁，无处不是景的山水园林城区，特别是民族建筑与现代建筑相映衬，使民族文化在新城区建设中得到提升和发展。

四是加大政策扶持。建议政府对体现朝鲜族风格的建筑，在项目审批、投融资、土地供给及税费征收上给予扶持，从政策上营造鼓励发展民族特色的氛围。